FMH 訪談問答錄

我本人接受《东方日报》访谈，谈论产业众筹 FundMyHome计划是不是个好主意。報導刊登於6月23日，標題為“产业众筹助圆梦　购屋者多一项选择”

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完整访谈内容如下：

1. 產業眾籌平台能幫助到首購族嗎？

答：如果你說的產業眾籌平台就是EdgeProp推出的FundMyHome（FMH）計劃的話，我認為這不是一個值得的‘交易’(deal)。根據我們的計算，如果產業當下的價值是25萬令吉，首購族又不能掏出5萬令吉(20%)的首付額，那麼他們就要通過個人貸款來融資（通常利息會更高）。如此一來，在首五年的債務攤還期，這些FMH購屋者僅比那些能成功獲得房貸的買家每個月少交RM172而已（請參考我們群議社的文告）。目前在FMH網站上，最便宜的產業也要買家先繳交上6萬1千的預付額，這是一般首購族能拿得出來的數額嗎？根據兩年前的國家銀行調查發現，四分之三的國民要緊急拿出一千元都有問題，多少人有閒錢拿出6萬？

問題是5年後如果該產業升值，FMH首購族是否更有能力買斷其他的80%產業值把它變成自己擁有？根據計算，我的答案是否定的。既使能夠，其實也不值得（因為比較起正常房貸者，要付出更多）。（見圖一）

如果該計劃要幫助FMH首購族最終和永久性擁有產業，不可能也不可以就只是讓他們入住5年而已，是吧？

小結，FMH計劃可能幫助到無法在一般情況獲得銀行房貸的買家使用一些方式得到至少5年的房產居留權，但不能真正幫助首購族永久性擁有產業，或至少不是值得的交易。

2. 首購族以融資的方式購買房子居住，但5年後，這間屋子會屬於誰，能保障到投資者和購屋者的雙方利益嗎？

答：5年後，FMH購屋者要面對抉擇，要去還是留。如果要留的話，就得根據最新的房屋估價買斷80%的產值，才真正算是擁有該房產。在這個時候，如果房產升值，一般的情況FMH購屋者面對更大的財務壓力來獲得足夠的銀行房貸來買斷這剩餘的產值。而EdgeProp的投資者機構(institutional investors)則至少穩賺任何升值的賺幅。但是如果房產貶值，特別是貶值超過20%，全部虧損都是由購房者承擔。

請參考我們群議社文告的這段文字：
“该计划的细则说明投资者将永远拥有资本收益的优先权（20%的房价对等价值），如果该房产5年后升值超过了20%，随后的资本收益才将根据原先的规定——80%投资者，20%买家的比例——进行分割。换句话说，买家需要确保房产价值上升超过20%，他们才能获得任何资本收益，这还不包括已付出的20%首付额。

如果房产市场萧条导致产值下滑超过20%，买家将失去所有的“投资成本”。”

因此，我認為FMH計劃肯定保障投資者機構的利益，購屋者所面對的風險更大、不平等，所以較不利於後者。

3. 會否加劇房產市場上的炒房風氣？

答：目前參與FMH計劃的房產項目仍少，似乎從去年推出以來，項目數量保持不變，暫時不成氣候。不曉得這是否意味著購屋者對此計劃的反應不太理想？

我相信，如果要炒房的人，一定會好好計算投入的成本和賺幅，並比較一般能通過銀行房貸融資的成本。如果是精明投資者，不會要通過這個FMH計劃來炒房，因為能賺取的已“凍過水”，給FMH投資者機構撈了不少。比方說，請參考我們的文告例子，如果一個價值25萬令吉的房產逐年10%升值，5年後FMH購屋者得到的僅是大約2萬令吉的收益，比較起一般房貸購屋者的9萬2千令吉，少了足足7萬多令吉。炒房通過FMH?除非你是在投資者機構那邊。

但如果這個計劃太成功及很多人同時參與，我就擔心5年後大部分的FMH購屋者受壓要脫手房產而大量的房產數目回流到市場會衝擊房產市價，甚至導致房產泡沫化。

4.購屋者會否面臨擱置房產問題？

答：擱置房產的意思是？overhang properties? 那正是房屋發展商目前面對的問題。他們要把發展項目下的產業交到FMH平台去幫忙賣，當中的考量很可能是他們面對滯銷的壓力和問題。如果你有注意到在FMH平台的房產項目，大部分房產位置都處於較偏遠的地區（Bangi, Semenyih, Seremban 2, Cyberjaya等等）。

購屋者如果購買這些產業，而工作地點依然是吉隆坡市中心，那麼要付出的額外代價是更高的通勤和時間等成本，不划算。如果真的他們僅有能力住上5年而已，到時他們還得再尋覓新房子。可是那時我擔心他們已不算是房屋的“首購族”了，或許有些特定的政府津貼和優惠他們已不符合條件去申請？所以，我促請房屋首購族三思，不要輕易受到產業眾籌平台如FMH仲介的誘惑而衝動去購房，最好去計算一下其他的可能和成本，才決定。